親の遺産を兄弟で相続するようなケースで、問題になりやすいのが不動産です。
不動産は現金と異なり、目に見える形で分割することができないためです。
今回は、不動産を相続するときに考えられる「換価分割」「現物分割」「代償分割」の3つの分割方法を解説します。
Contents
不動産相続における換価分割の特徴とメリットデメリット
不動産相続で遺産を分割する方法のひとつとして、まずは換価分割を紹介します。
換価分割とは
換価分割とは、相続した不動産を売却し、得た現金を相続人で分け合う方法のことです。
売却にかかった経費などを差し引いて、残った現金を相続人の間で法定相続割合に応じて分け合います。
たとえば2人の子どもが相続した不動産を2,000万円で売却するのに、200万円経費がかかったとします。
その場合には、2,000万円から経費にかかった200万円を差し引いた1,800万円を2人で分け合い、それぞれが900万円ずつ相続するのが換価分割による相続です。
不動産相続における換価分割のメリット
不動産相続における換価分割のメリットは、現金化することによって1円単位まで細分化して分割できることです。
「数字」として目に見えることから、平等な相続が可能になります。
また、換価分割においては、いったん不動産を相続してから不動産を売却します。
不動産は現金と異なり、相続税評価額が低くなることが一般的です。
そのため相続する前に現金化するよりも、相続したあとに現金化したほうが、相続税を低く抑えられます。
不動産相続で換価分割することは、相続税の節税にもつながるのです。
不動産相続における換価分割のデメリット
不動産相続において換価分割するデメリットは、売却に一定の時間が必要になることです。
仲介手数料も発生し、相続人が相続割合に応じて負担しなければなりません。
さらに売却することによって大きな利益が出た場合には、譲渡所得が発生する可能性もあるでしょう。
譲渡所得が出ると、所得税や住民税の負担が大きくなることは、あらかじめ理解しておく必要があります。
反対に思ったよりも高く売れないケースがある点にも注意が必要です。
相続税の納税資金にしたいようなケースでは、売り急いで買いたたかれることも考えられるでしょう。
売却金額でもめて、結局売却できずに終わることがないよう、あらかじめ相続人間で最低売却金額を話し合っておくことが大切です。
なお、換価分割するのであれば、相続人全員で遺産分割協議を行い、遺産分割協議書を作成する必要もあります。
不動産相続における現物分割の特徴とメリットデメリット
続けて不動産相続における現物分割の特徴と、メリットデメリットを紹介していきます。
現物分割とは
不動産相続における現物分割とは、不動産を「そのままの形」で相続する方法です。
たとえば2人の子どものうち1人が不動産を相続し、もうひとりは預貯金を相続するといった形で遺産を分け合います。
土地については、分筆して相続人同士で分け合うこともあります。
分筆とはひとつの土地をいくつかに分けてそれぞれ登記することです。
分筆すれば土地自体は分かれてしまいますが、換価分割のように不動産そのものがなくなることはありません。
不動産相続における現物分割のメリット
現物分割は、不動産をそのままの形で相続するため、シンプルであることがメリットです。
とくに不動産を1人が相続するケースでは、名義変更するだけで済みます。
不動産を売却しないので、思い出の家や土地をそのまま残すことも可能です。
とくに遺言書にどの財産をだれに相続させるといった記載がある場合には、被相続人の意思を尊重することにもつながります。
相続人同士で合意が形成できるなら、現物分割は負担が少なく最善の相続方法といえるでしょう。
不動産相続における現物分割のデメリット
現物分割のデメリットは、不動産の評価があいまいになるため相続人の間でもめ事になる可能性があることです。
たとえば1人が不動産、もう1人が現金を相続すると仮定しましょう。
現金は目に見えて価値がわかりますが、不動産の価値はひどくあいまいです。
不動産会社に査定をしてもらったとしても、会社ごとに評価が分かれることはごく普通に考えられます。
また土地を分筆して分け合うことに決めた場合も、形状によってはうまく分割できないことがあります。
分割した土地のどっちをとるかについても、方角や日当たりなどから互いに譲らないこともあるでしょう。
そもそも土地は分筆できますが、家を分けることはできません。
現物分割は、不動産を平等に分けることが難しいのがデメリットです。
不動産相続における代償分割の特徴とメリットデメリット
最後に不動産相続における分割方法のひとつとして、代償分割を紹介します。
代償分割とは
代償分割とは、1人の相続人が不動産を取得し、ほかの相続人に法定割合分の代償金を支払う方法を指します。
たとえば親から4,000万円の不動産を2人の子どもが相続したと仮定しましょう。
法定相続割合はそれぞれ2分の1ずつの2,000万円が持ち分です。
それを1人の子どもがすべて相続し、もう1人に対しては2,000万円を代償金として支払うのが代償分割です。
不動産相続における代償分割のメリット
代償分割のメリットは、現物分割と同様に、親から引き継いだ遺産をそのまま残せることです。
相続税の負担はありますが、売却しないため愛着のある家や土地を手放す必要がありません。
また代償分割では持ち分割合に応じて代償金を支払うため、相続人間の公平性を保てることもメリットです。
親の遺産を形として遺したいからと現物分割を選択すると、相続人それぞれが受け取る遺産に差が出て不公平になりがちです。
場合によっては相続人間でトラブルになることも考えられますが、代償分割ではその心配がありません。
不動産相続における代償分割のデメリット
換価分割と現物分割のいいとこ取りのような代償分割ですが、デメリットもあります。
代償分割では、不動産を相続した人が法定割合分の代償金を支払うことが前提です。
そのため代償金を支払うだけの資産がないといけません。
たとえば子ども2人で2,000万円の不動産を相続するなら、不動産を実際に相続する子どもがもう1人に対して1,000万円を代償金として渡す必要があります。
渡せる現金がなければ、代償分割を選ぶのは難しくなってしまうでしょう。
また代償分割においても、不動産の評価額について意見が分かれると、トラブルになる可能性があります。
不動産を評価する方法はいろいろあり、不動産会社に査定を依頼しても査定額に違いが出るものです。
不動産が賃貸物件で、家賃収入があるケースでは将来的な利益まで考えなければなりません。
そうなると、代償金としていくらが妥当なのか、金額を決めるのが難しくなってしまうのです。
代償分割を行うには、相続人全員の合意のうえで遺産分割協議書を作る必要があるため、代償金に納得せずに反対する人がいれば代償分割はできません。
まとめ
不動産相続において考えられる分割方法を3つ紹介してきました。
不動産相続したときには、換価分割・現物分割・代償分割の3つの分割方法がありますが、それぞれメリットデメリットが異なります。
親の遺産としての不動産を手元に残したいのかによっても、相続人間で希望する分割方法は違ってくるでしょう。
それぞれのメリットデメリットを比較して、自分たちに適した分割方法を選ぶようにしてみてくださいね。