アパート経営で物件を探す際「オーナーチェンジ物件」というものを見かけませんか？
入居者がすでにいる物件のことで不動産投資ではあえてそのような物件を選ぶ投資家もいます。
では具体的にどのようなメリットや特徴を持っているのでしょうか？
この記事ではアパート経営を検討中の方に向けてオーナーチェンジ物件のメリットとデメリット引継ぎの際の注意点をお伝えします。
Contents
アパート経営でオーナーチェンジ物件を選ぶメリットとデメリット
まずはアパート経営でオーナーチェンジ物件を選ぶメリットとデメリットを見ていきましょう。
メリット
すぐに家賃収入を得られる
オーナーチェンジ物件でアパート経営するメリットは早い段階で収入を得られるという点です。
そもそもオーナーチェンジ物件とは入居者がいる状態の物件を指します。
複数の住戸があるアパートで1戸でも入居者がいればオーナーチェンジ物件に該当しそのまま不動産経営を開始するのが一般的です。
そのためすぐに家賃収入を得られ空き室リスクを軽減できます。
アパート経営をする際一般的には商品である物件を購入したら入居者募集をしたり広告を出したりしなければなりません。
家賃収入がないとアパート経営は成り立たないので購入後すぐに家賃収入を得られるのは大きなメリットではないでしょうか？
初心者でもはじめやすい
アパート経営をはじめる際物件の場所を決めたり家賃を決めたりいろいろなことを決めなくてはなりません。
賃貸借契約の内容をどのようにするのか入居者の審査なども実施しなければならずアパート経営や不動産投資初心者にはハードルが高くなり不安に思う方もいるでしょう。
オーナーチェンジ物件ならすでに建っている物件を購入するだけですし家賃も決まっています。
またアパート経営を成功させるためには賃貸需要のある立地選びがポイントです。
ベテランの投資家はアパート経営のノウハウを知っているので家賃収入が見込める場所に物件を購入します。
そのため将来に渡り安定的な収益が期待できるでしょう。
さらに初心者の場合不動産の知識だけでなく経営についての勉強も必要です。
知識不足で失敗や誤解を招くケースも多くリスク回避のためには入念な準備が欠かせません。
初心者でもはじめやすく空き室リスクに備えられるのがメリットですね。
デメリット
室内の状況や入居者の属性などを知るのは難しい
オーナーチェンジ物件は室内の状況や入居者の属性などがチェックできない点がデメリットです。
一般的な不動産投資は物件を購入後室内をチェックし必要に応じて修繕したりクリーニングを実施したりします。
部屋のなかを物件選びの条件とする方も多くそれほど室内の状態は大切なポイントになるのです。
しかし入居者がすでにいる場合室内のチェックは基本的にできません。
また修繕歴が不明確なので購入後思っていた以上に建物が傷んでいる可能性もあります。
そのため室内の状況で判断する方にはデメリットが多いでしょう。
また賃貸契約は入居前に審査をおこなうのが一般的です。
審査の申込書には年収や勤務先家族構成などを記載するため入居者の属性を詳しく把握できます。
家族構成によっては入居を許可しないオーナーもいますが一般的に入居者を詳しく調べられません。
トラブルを抱えている入居者がいるかもしれず実態を把握できないのがデメリットです。
オーナーチェンジ物件でアパート経営！引継ぎするための条件とは？
オーナーチェンジ物件を引継ぎする際円滑なアパート経営のためにはどのようなことに留意すればいいのでしょうか？
現況の契約内容を引継ぎしなければならない
前のオーナーが取り決めた契約内容は一般的に変更できずそのまま引継ぎしなければなりません。
オーナーが変わっても一般的に入居者と新しく賃貸貸借契約を結ばないからです。
たとえば「ペット可」「事務所可」といった条件の物件があったとします。
次のオーナーがペット不可や事務所不可という条件にしようとしても基本的に変更はできません。
すでに入居している方がペットを飼っているかもしれませんし事務所として使っている場合退去を求めるのは難しいでしょう。
そのためオーナーチェンジ物件でアパート経営する場合は現況の契約内容を引継ぎ不動産運用をする必要があります。
引継ぎされる権利は？
オーナーチェンジ物件で引継ぎされる権利は以下のものです。
- 家賃を受け取る権利
- 退去時は原状回復（入居時と同じ状態に）してもらう権利
- 退去時は部屋を返してもらう権利
引継ぎされる義務は？
- 部屋の修繕義務
- 部屋を使う義務
- 敷金を返還する義務
このようにさまざまな権利や義務が引継がれます。
この条件を解約したり内容を変更したりするのは難しいので注意しましょう。
アパート経営でオーナーチェンジ物件を選ぶ際は注意点にも着目！
次にオーナーチェンジ物件でアパート経営を実施する際の注意点を見ていきます。
満室に見せかかるサクラを使っているかも
オーナーチェンジ物件のなかには満室を装うためサクラを使うケースがあります。
サクラを使用している場合入居状況をチェックしたあと退去し空き室がいくつも生まれる可能性が高いです。
物件を早く売却したいオーナーがサクラを雇い満室に見せかけている可能性があるということを注意点としておさえておきましょう。
部屋によって家賃が異なる
1棟まるまるアパート経営している場合部屋によって家賃が異なるのも注意点です。
築年数の経過や劣化具合に応じて家賃は見直されるので同じ間取りや専有面積でも得られる家賃が異なります。
長く住んでいる入居者は入居当時の家賃で更新されますが新しく入居する場合は物件の状態に合わせた家賃になるでしょう。
周辺相場をチェックし極端な違いが出ないようにしてください。
契約書に記載されていない約束があるケースも
オーナーチェンジ物件の場合契約書に記載されていない約束が隠れている可能性も注意点の1つです。
前のオーナーと入居者とのあいだに口約束で交わした取り決めがあり前のオーナーから引継ぎされない可能性もあります。
たとえば「共益費をもらわない」「入居者が故意に壊した設備を無料で修繕する」といった内容です。
違反になるけれど前のオーナーが黙認しているといったケースもあるので注意点としておさえておいてください。
売却の理由が明確かどうかを調べる
「引っ越しする」「管理が難しくなった」など明確な理由がなければ資産価値のある不動産を手放さないかと思います。
もし売却する理由が明確でない場合隠れた瑕疵や大きなトラブルを抱えているかもしれません。
投資したいと思えるような優良物件に出会った際は前のオーナーがどのような理由で手放すのかを聞いてみると安心です。
明確な理由がない場合契約する前にこの物件で本当にいいのかを見極める必要があるでしょう。
まとめ
この記事ではアパート経営を検討中のオーナーに向けオーナーチェンジ物件の引継ぎ事項や注意点をお伝えしました。
初心者でもはじめやすく家賃収入がすぐに得られるメリットがありますが現況の契約条件を引継がなければならないといった注意点も生じます。
不動産に関する知識を身に付けつつ優良物件の見極め方もおさえておき安定した不動産経営をおこなってください。