査定と聞いてみなさんが思い浮かべるのは、マイカーを乗り替えるときの買い取り査定、あるいは職場の上司によるボーナスの査定といったところでしょうか。
自動車の買取査定も書面に記載されたあるいはWEBで入力した情報からおおよその買取金額を想定し、そのうえで実物を見て正確な金額を弾き出すわけですが、相続不動産の査定も同じです。
今回の記事では、相続不動産査定の概要（目的・机上査定と訪問査定の位置づけ）など、査定を依頼するにあたって注意すべきポイントをわかりやすく解説します。
Contents
ポイント１相続不動産を査定する目的
相続不動産を査定する目的1あいまいな不動産取引価格
たとえば相続した財産が上場株式・投資信託・ETF（上場投資信託）の場合には、わざわざ手数料を払ってまで査定を依頼する必要はありません。
これら不特定多数の投資家が売買する金融資産は、リアルタイムに取引市場で価格が形成されており、相続評価額も市場取引価格をベースに算定します
一方、売主・買主の相対取引で成り立つ不動産の売買価格は個別物件ごとにバラバラで、たとえ隣り合っている宅地であっても坪単価がまったく違っていたりするのです。
不動産価格は主要ターミナルなど公共交通機関からのアクセス、土地の形、面している道路、商業施設・公共施設などの周辺環境が複雑に絡み合って決まります。
売主の個別事情（早く処分して換金したい）、買主の個別事情（子どもの小学校に近い場所を探してる）など、地元でしかわからない要素も、不動産価格を左右します。
路線価・公示地価など公表されている不動産価格も一応目安にはなりますが、一定の基準により弾き出した地価であり、実際にそのままの価格で売買されてはいないのです。
そこで不動産の相続にあたっては、いくらで売買できそうかを、プロフェッショナルの目で査定してもらう必要がでてくるのです。
相続不動産を査定する目的2不動産は相続分割しにくい
現預金・株式・投資信託などの金融資産を相続した場合で相続人が複数ある場合は、法定相続分に基づいて分割するのが一般的です。
たとえば相続人が奥さんとお子さん2人で相続財産が金融資産1億円の場合、奥さんの相続分は1億円×1/2＝5000万円、お子さんの相続分は1億円×1/2×1/2＝2500万円です。
ところが相続財産が不動産で、かつ相続する物件が1つの場合、何百坪もある広い土地は別として、分割するのは簡単ではありません。
分割方法の1つが土地の分筆といって、たとえば土地をちょうど真ん中の線で半分に分けるといったやりかたです。
ところが分割した同じ面積の土地同士が等しい評価額になるとは限らないうえに、２つに分筆することで不動産の評価額そのものが落ちてしまうこともあり、得策ではないのです。
もう1つの分割方法は持ち分の共有、つまり1つの土地の権利を複数で持ち合うことですが、売却しようとしたときに意見が合わずもめることも少なくありません。
「あんなに仲が良かった兄弟なのに、親がすんでた家で一緒に暮らし始めてから口も利かなくなった」ような話はちまたであふれかえっています。
さらに共有持ち分は次の相続のときに問題をよりを複雑化させる、つまり共有持ち分をさらに分割相続しなければいけないわけで、こうなると収拾がつきません。
だからこそ一般的には1人の相続人がすべての不動産を相続するケースが多いのですが、その場合に他の相続人を納得させるには、不動産に見合った他の財産を取得させなければいけません。
そこでもめるのが、では「不動産の評価額はいくらか」で、他の相続人ももらえる財産の額が左右されるのですから、そう簡単にはゆずりません。
だからこそトラブルを回避するためにも、不動産鑑定士など公正中立な立場の第3者による相続不動産の取引価格査定が必要なわけです。
相続不動産を査定する目的3査定を急ぐべき理由
相続税申告書の提出は不動産所有者が亡くなったことを知った日の翌日から10か月以内と定めれているので、期限内に分割を済ませることを考えると、査定は急ぐべきなのです。
ポイント2相続不動産の具体的な査定方法
この章では、具体的な査定のやりかたとして、ペーパーを中心に価格を弾き出す机上査定と、現地をおとずれる訪問査定について解説します
相続不動産の具体的な査定方法1机上査定
文字通り机の上で相続不動産の価格を査定するのが不動産査定で、多くの時間や費用をかけなくても計算できるのが最大のメリットです。
住宅などの机上査定は取引事例比較法といって、相続不動産と似ている物件の取引事例を参考とし、さらに市場動向を参照したうえで取引価格を弾き出します。
相続不動産が賃貸オフィスやアパートなどの場合の机上査定は、収益還元法といって、一定期間の純収益（賃料－経費）を還元利回りで割り戻して地価を算出します。
一方で周辺地価の高騰時や低迷時には、実際の取引価格と収益還元法による評価額と乖離が生じることがあり、土地相場の過熱・低迷を測るバロメーターにもなりえます。
相続不動産の具体的な査定方法1訪問査定
机上査定でも相続不動産の評価額を概算で算定できますが、不動産はあくまで実物資産であり、現場にでむかなければ見えないこともたくさんあります。
建物関係では水道管などのサビや腐食・シロアリによる被害などが考えられ、土地関係ではのり面の剥がれなどは現場を見てみないとわかりません。
ポイント3相続した不動産の査定をどこに頼むべきか
この章では相続不動産の評価額査定を、不動産会社または専門家である不動産鑑定士に依頼した場合について、それぞれのメリットを解説します。
相続した不動産の査定をどこに頼むべきか1不動産会社
不動産会社は相続不動産の査定依頼が将来の売却依頼などにつながると期待しているので、多くの場合は無料で請け負ってくれます。
無料とはいっても不動産のプロフェッショナルが弾き出す数字なので一定の根拠には基づいており、概算の評価額を知りたいレベルであればまったく問題ありません。
相続した不動産の査定をどこに頼むべきか2不動産鑑定士
国家資格である不動産鑑定士による不動産評価額の査定では、法令（不動産鑑定評価に関する法律）に基づいて不動産鑑定評価書を発行します
不動産鑑定評価書には、結果（相続不動産の査定額）だけでなく結果に至るまでのプロセス（価格形成要因分析・鑑定評価算定ベースなど）が記載され、信ぴょう性・客観性を高めています。
ただし相続不動産の査定を不動産鑑定士に依頼すると20万円から30万円の費用が掛かるので、一般的には相続協議が難航した場合などに依頼することが多いようです。
相続した不動産の査定をどこに頼むべきか3自力で査定する
路線価や公示地価といった公表されている地価情報から、相続した不動産を自力で計算することも、精度を求めないなら充分可能です。
たとえば路線価ベースなら、国税庁ホームページから該当土地の路線価を調べ、一定のルールに基づいて路線価評価額を弾き出し、80％で割り戻せば査定額が算定できます。
まとめ
「わたしたち兄弟は仲が良い」などと思っていても、不動産の相続など財産が絡んだ場合は話が別なわけで、だからこそ遺産分割はきっちり話し合わないといけません。
分割にあたっては、相続不動産の価格をある程度正確につかむためにも査定は不可欠で、状況に応じて最適な査定方法（机上査定・訪問査定）などを選びましょう。