不動産投資をおこなう際、安定した収益を生むかどうかの判断基準が利回りです。
そのなかでもぜひ利用してもらいたいのがNOI利回りというもので、物件選定における重要な役割を持っています。
ではNOI利回りとはどのようなものなのでしょうか？
この記事ではオーナーや投資家に向け、投資におけるNOI利回りの概念をお伝えします。
ぜひ参考にしてみてください。
Contents
不動産投資におけるNOI利回りと表面利回りの違いとは？
不動産投資 NOI利回りとは、表面利回りとどのような違いがあるのか見ていきましょう。
そもそもNOI利回りとはNet Operating Income（ネット・オペレーティング・インカム）の頭文字をとった用語で、不動産投資の純利益のことです。
いわゆる実質利回りを意味し、選んだ物件にどのくらいの収益力があるのか、実態に即した純利益を予測できます。
一方、表面利回りとは物件の購入価格に対し、1年間に入ってくる家賃収入の割合を表す指標です。
計算方法：1年間の家賃収入÷物件購入価格×100
表面利回りの場合、満室の状態で家賃収入を算出していくのですが、実際の不動産投資には修繕費や固定資産税といったさまざまな経費が発生します。
空き室による損失はもちろん、ハウスクリーニング代や共用部の修繕費、入居者募集の広告など、本当にたくさんの経費が必要です。
さらに1年間すべての部屋が満室になるとは限りません。
そのため表面利回りは明確な純利益を表すとは言い難く、不動産投資をおこなうなら経費を含めて算出するNOI利回りがおすすめです。
また投資家を募る広告や、不動産投資のセミナーで出てくる利回りとは、一般的に表面利回りが採用されています。
高い利回りのため思わず投資しそうになりますが、経費を含めず算出しているので注意しましょう。
だからといって表面利回りがダメというわけではなく、おおよその利回りを知りたいときにはおすすめです。
先述した通り計算方法もシンプルなので、目安として算出する際は表面利回りでも問題ありません。
不動産投資におけるNOI利回りの計算方法とは？
では不動産投資におけるNOI利回りとは、どのような計算方法で算出していけばいいのでしょうか？
少し複雑ではありますが、最初は表面利回りを計算するとスムーズに算出できます。
計算方法：純収益（1年間の家賃収入－1年間に発生する諸経費）÷（物件購入価格＋購入時にかかった諸費用）×100
満室で想定された家賃収入に空室比率を加え、さらに維持管理費などの支出を差し引きます。
1年間に発生する諸経費や購入時にかかった諸費用とは？
NOI利回りの計算方法で出てくる、1年間に発生する諸経費とは以下のものを指します。
- 固定資産税
- 共用部の修繕費や光熱費
- 管理費
- 退去後のハウスクリーニングや修理
- 入居者募集のための宣伝広告費
購入時にかかった諸費用
- 不動産会社に支払う仲介手数料
- 不動産取得税
- 印紙代
- 登記費用
物件選びは価格の安さだけで決めない
NOI利回りは表面利回りより低い数値が出るため、物件の選定時に価格を重視して選ぶ方がいます。
価格も物件選定の条件にはなりますが、立地や建物のグレードなどを無視してしまうと入居率が下がり、空き室リスクに悩むかもしれません。
NOI利回りで価格を比較するとどうしても安い物件が魅力的に感じてしまいますが、「自分が入居するならどのような物件に住みたいか？」ということを前提に考えてください。
価格だけでなく立地や建物のグレードなども考慮し、良い商品（物件）を購入するのが得策です。
空き室リスクも盛り込んでおく
不動産投資における大きな不安は空き室リスクです。
空き室が続かないようがんばることはできますが、毎年必ずと言っていいほど退去が発生するので、数カ月の空き室リスクは避けられません。
そのためNOI利回りで経費などを差し引くついでに、空き室リスクも盛り込んでおくと安心です。
また平均的な入居期間は入居者の属性によって違います。
学生なら4年から5年で実家に帰る、転勤の多い単身者なら2年で退去する、ファミリーなら2年から4年など、年齢や家族構成によっても変わるのではないでしょうか？
選んだ物件がどのような人向けのものなのか、ターゲットを明確にしておくことも大切です。
公益財団法人日本賃貸住宅管理協会が属性ごとの平均的な入居期間を発表しているので、参考にしてもいいですね。
不動産投資で NOI利回りを取り扱う際の注意点とは？
では不動産投資で NOI利回りを利用する際の注意点とは、どのようなことが挙げられるのでしょうか？
新築の場合はあくまでも想定になる
NOI利回りで不動産投資をおこなうと、空き室リスクや経費を含んだ具体的な利回りが算出できます。
しかし新築の場合は中古と違い過去の実績がないため、想定の数字になるのが注意点です。
たとえばアパートやマンションの維持に必要な経費とは、修繕費や管理委託費、固定資産税など多岐にわたります。
それぞれが1年間にどのくらいかかるのか、詳しく調べるためには時間も労力も相当なものになるでしょう。
また不動産投資の規模や入居率によって修繕費や固定資産税も変わってきます。
そのため新築の場合のNOI利回りは、多くの場合で想定の値になるので注意してください。
家賃収入が高いのは新築のときのみ
NOI利回りの注意点として、家賃収入が高いのは新築のときのみという点も挙げられます。
アパートやマンションは新築後、時間の経過とともに古くなっていく（経年劣化していく）のが一般的です。
新築時は高い家賃設定でも入居者を募れましたが、築年数が経つにつれ、家賃も下げていくことになります。
古くなればなるほど見合う家賃も安くなるので、定期的な金額の見直しが必要になるでしょう。
たとえば同じエリアで間取りや条件が似ている物件があったとします。
築年数の違いだけで3,000円から5,000円、場合によってはもっと変わってくるので、新築時に設定した家賃収入が続くとは限りません。
そのため家賃収入は減少していくことを注意点としておさえておいてください。
不測の事態にともなう出費は含まれていない
不動産投資には建物や入居者同士のトラブル、自然災害など、さまざまなリスクがともないます。
設備の故障などまとまった出費が急遽必要になることもあり、不測の事態に備えなくてはなりません。
しかしNOI利回りとは、そのような出費が盛り込まれない状態で算出するのが一般的です。
そのため万が一のときに備え、不測の事態にともなう出費を予備費として準備しておくといいでしょう。
とくに自然災害は不動産投資に大きな影響を与える災害といえます。
建物が損傷した場合、膨大な修繕費がかかるのも注意点の1つです。
中古は修繕費が膨らみやすい
NOI利回りで不動産投資をおこなう際、中古は新築と違い修繕費が膨らみやすく、経費の割合が大きくなります。
新築の場合、一般的に数年間は大きなメンテナンスは不要なので、修繕費もあまりかかりません。
中古物件をメインに不動産投資をはじめる場合は、1年間に発生する修繕費が高くなるので、利回りや家賃収入とのバランスを考慮したうえで購入してください。
まとめ
この記事では不動産投資におけるNOI利回りとはどのようなものなのか、表面利回りとの違いや計算方法、取り扱う際の注意点をお伝えしました。
NOI利回りは表面利回りと違い実態に即した収益力を把握できるので、ぜひ活用したいところです。
お金に関する不安を少しでも取り除いた不動産投資がおこなえるといいですね。