「不動産相続においては共有名義を避けたほうがいい」とよく言われます。
しかし共有名義を避けるべきとされるのは、どういった理由があるのでしょうか？
今回の記事では、そもそも不動産相続における共有名義とはなんなのか、トラブルになる理由や発生を防ぐ対策を解説します。
Contents
不動産相続における共有名義とは
まずは、不動産相続においての共有名義とはどのような状況なのか、共有することになる理由も含めて確認しておきましょう。
そもそも共有名義とは
共有名義とは、ひとつの不動産に2人以上の名義人がいることです。
不動産は名義人を登記する必要がありますが、共有名義の不動産には複数の名義人が登記されています。
共有名義になる理由とは
不動産が共有名義になるのにはいろいろな理由がありますが、主に見られるのは以下の2つです。
不動産を購入したときに共有名義にした
不動産を購入するときに、共有名義にすることはよくあります。
夫婦が共働きをしていて、2人でローンを組んだような場合は、共有名義にしたうえでそれぞれの負担に応じて持ち分を分け合います。
また不動産の購入に際し、資金を援助してくれた親との間で共有名義にすることもあるでしょう。
共働きが増え、核家族化が進んでいくことを考えると、共有名義になるケースは今後増加していくと考えられます。
親の不動産を複数の子が相続した
不動産相続において、親の不動産を複数の子が相続した場合も、共有名義になります。
相続のときには、自ら望んだわけではなく、分割できる財産がなくて仕方なく不動産を共有名義にするケースも少なくないようです。
共有名義での持ち分や相続は
不動産を共有名義にするときには、持ち分割合は名義人の間で自由に決めることが可能です。
もともと共有名義であった不動産を相続するときには、被相続人の持ち分を相続します。
不動産相続で共有名義にすることでトラブルになるケースとは
不動産相続で共有名義にすることでトラブルになるのは、以下のようなケースが考えられます。
- 共有者全員の同意が必要な行為をする場合
- 管理の負担が偏った場合
- 代替わりした場合
それぞれ詳しく解説していきます。
共有者全員の同意が必要な行為を行う場合
共有名義の不動産でトラブルが発生するのは、共有者全員の同意が必要な行為をするときです。
共有名義になっている不動産は、名義人それぞれが各自自由に行える行為と、共有者全員の同意が必要な行為があります。
たとえば、不動産の掃除やメンテナンスといった、「保存」に関する行為は各共有者が単独で行っても問題ありません。
しかし、不動産を売買したり賃貸したりするときには、名義人全員の同意が必要になります。
共有者が共通の意思を持っていて、同意が得られるなら問題はありません。
しかし1人は不動産を売って現金化したいのに、もう1人は反対しているような場合にはトラブルになります。
たとえば借金を抱えた兄は相続した家を売りたいのに弟が反対しているといったケースです。
管理の負担が偏った場合
不動産の管理の負担が偏ったときも、トラブルに発展することがあります。
たとえば親から相続した家が、空き家になっているようなケースが想定されるでしょう。
実家近くに住んでいる兄ばかりが空き家の手入れをしなければならず、遠くにいる弟には何の負担もないような場合には、兄の不満がたまっていきます。
また、不動産に毎年課される固定資産税は、名義人の1人にだけ送られてくるため、受け取った人だけが払って他の人は負担しないこともあるようです。
話し合いの結果そうしているのであれば問題ありませんが、そうでないなら負担している人の負担ばかりが重くなり、トラブルに発展するのです。
代替わりした場合
不動産相続で共有名義となった不動産の名義人が代替わりすることで、トラブルが大きくなる可能性もあります。
共有名義の不動産の持ち分を、さらに複数で相続することになった場合には、名義人の数が増えるためです。
たとえば2人で所有していた土地を、それぞれ2人の子が相続したと仮定すると、名義人は2人から4人に増えてしまいます。
名義人の数が多くなると、売却などを考えたとき、意思を統一するのが困難になることは容易に想像できるのではないでしょうか。
そこからさらに相続が続くと、名義人は増え続けることになり、全員の同意を得て不動産を処分することはかなり困難になるでしょう。
不動産相続で共有名義にしても問題がないケースやトラブルを防ぐ対策とは
不動産相続では、共有名義にしても問題がないケースもあります。
トラブルを防ぐ対策とあわせて解説します。
共有名義にしても問題がないケースとは
不動産相続で共有名義にしても問題がないのは、以下のようなケースが考えられます。
相続後にすぐ売却するケース
相続した不動産をすぐに売却することに、相続人の全員が同意しているケースでは、共有名義にしても問題ありません。
売却した金額をそのまま持ち分に応じて分けるだけなので、トラブルになることはないでしょう。
ただし、共有名義にしたあとで誰か1人でも「気が変わった」と言いだすと売却はできなくなります。
トラブルにならないうちに、迅速に売却を進めるようにしましょう。
親子で共有するケース
不動産を共有するのが親子である場合には、問題になることはあまりありません。
親が亡くなったときに、子が親の持ち分を相続すれば、名義人を1人にできるためです。
ただし、親子の共有名義であっても、子が複数いての共有名義となっているケースでは、親が亡くなったあと子同士でトラブルになる可能性はあるでしょう。
共有名義でトラブルを防ぐ対策とは
それでは不動産相続において、共有名義のトラブルを防ぐにはどうすればいいのか、対策を3つ紹介します。
金融資産を用意しておく
共有不動産のトラブルを避ける対策のひとつは、金融資産を用意しておくことです。
不動産相続で共有名義となって一番問題になるのは、ここまで見てきたとおり名義人の誰かが売りたいと言いだしたときです。
全員が売却に同意すればまったく問題ありませんが、売りたい人と売りたくない人がいるときが問題になります。
そのようなときに、売却したいと言っている人の持ち分を、買い取ってしまえばトラブルを解決できます。
遺言書を作成しておく
遺産に不動産が含まれている場合には、遺言書を残しておくこともトラブル対策になります。
遺産をどのように分けるかは、生前に家族で話し合っておくのがもっともトラブルを避けられる方法です。
たとえば不動産は長男に相続させ、長女にはその他の金融資産を相続させると話し合って決めて遺言書を書いておくと、共有名義になることを避けられます。
代償分割をする
不動産相続する際に、代償分割をするのもトラブル対策のひとつです。
代償分割とは、財産を相続した人が、ほかの相続人に「代償金」を支払うことで調整する方法です。
たとえば長男1人が土地を相続する代わりに、ほかの子には持ち分割合に相当する額の代償金を払うというやり方を指します。
ほかの相続人が納得し、金融資産がある場合にはトラブルを回避できるでしょう。
まとめ
不動産相続において、共有名義を避けたほうがいいとされる理由や、トラブルを防止する対策を解説してきました。
共有名義になった不動産は、売却や賃貸など名義人全員の同意が必要な行為をするときにトラブルになりがちです。
相続財産に不動産がある場合には、可能な限り名義人は1人にできるよう、対策を検討しておくことをおすすめします。