新型コロナウイルス感染拡大により、賃貸住宅を経営しているオーナーも影響を受けています。
現在の状況は長期化することが予想されており、ウイルスと共存していく考え方も注目を集め、「ウィズコロナ」という言葉も広がりをみせています。
今後、社会の変化に合わせて不動産経営も変わっていくと思われます。
今回の記事ではコロナ禍における不動産経営に焦点を当てました。
Contents
コロナ禍における不動産経営の問題
新型コロナウイルス感染拡大の影響により、世界は大きく変貌しました。
緊急事態宣言にともなうリモートワークなど働き方の変化や、住まいに対する考え方も変化などがあります。
新型コロナウイルス感染症はウイルスと共存するという意味の「ウィズコロナ」の考え方を生み出しました。
人々が住まいに求める価値観が変わることで、賃貸物件の経営も新たな対応策が求められています。
賃貸物件のオーナーにも与える影響が大きいコロナウイルスは、今後も収束の見通しが立っていません。
コロナ禍で持ち上がった問題点
実際にアパートやマンションなどの賃貸物件を経営しているオーナーが語っている経営に関する問題点があります。
空き室や家賃交渉問題、入居者同士で発生してしまうトラブル、修繕やクレームに関する問題、カラスなどの害獣に関する問題などです。
テナント系やオフィス系の賃貸に関する問題点
首都圏にあるアパートのオーナーによると、テナント関係の賃貸もコロナ禍による影響を受け、経営が厳しくなっているそうです。
特に美容室や飲食店などのテナントが一番影響を受けているといいます。
緊急事態宣言の間は店を休業させるしかなく、オープンしてもソーシャルディスタンスを取るために入店者が限られてしまい、通常営業の半数ほどの来店者数になってしまったそうです。
来店者数が少ない状況の中で運営を続ける厳しい状況で経営をオープンさせるしかなかったそうです。
このような状況の中で、経営が成り立たないため退去してしまう店舗も出始めているそうです。
テナントの空き室率は上がっていくと予想されます。
家賃の交渉問題について
コロナ禍が引き続くことで、家賃や更新料について交渉が始まるかもしれません。
例えばウエディング業界の場合、緊急事態宣言の影響でジューンブライド前後のウエディングに大きな打撃があったようです。
ブライダル関係の業者が家賃の支払いが難しくなり、支払いを遅らせてほしいとの交渉をする事例が発生しました。
賃貸経営をしているオーナーは、入居者から家賃交渉があり、家賃の支払いを遅らせる、家賃を下げるなどの対応が求められる可能性があります。
入居者同士のトラブルについて
コロナ禍の緊急事態宣言の影響で、リモートワークの仕事が増えました。
家にいる時間が長くなることで、生活様式の変化が生まれ、共同住宅の中で入居者同士のトラブル発生が頻発しました。
上の階の部屋から聞こえる足音が気になったり、テレビの音が気になったりなど、生活音にまつわるトラブルです。
賃貸住宅によってはクレームが多く後を絶たないというケースもあります。
集合住宅の場合、入居者同士がお互いさまという気持ちを持って暮らしていけないと、問題が大きくなってしまいます。
修繕やクレームに関する問題
職場に勤務していた人がリモートワークにより家に居る時間が長くなると、家の中の修繕箇所が気になることがあります。
扉の建て付けや、風呂場のコーキング、空調設備、床鳴りなど、いつか直せばいいと思っていた箇所も直したくなり不動産屋に直接的にクレームが来ることが多いです。
カラスなどの害獣に関する問題
コロナ禍により、アパートなどの賃貸住宅のゴミステーションに集まるカラスが増加しているようです。
リモートワークの増加により、自宅で食事をする回数が増え、生ゴミの量が増加したことが１つの原因といえます。
また、緊急事態宣言により外食が減り、普段飲食店が出していたゴミが減ってしまい、カラスの餌場が無くなったことでカラスたちが繁華街から住宅街に移動してきているそうです。
ゴミステーションにネットがかけてあっても、カラスたちはネットを開けて中のゴミをあさる賢さがあります。
ゴミ捨ての時間帯やルールの見直しをするなど対策をしましょう。
経営における新しい基準について
新型コロナウイルス感染拡大により不動産経営に問題点が生じています。
ウイルス対策などの問題点に対応した経営上の新たな基準が定められてきています。
ファイナンスの要素3つを見直すことでマンションやアパートなどの賃貸物件を改善していくことです。
DSCRという基準となる数値を意識しよう
不動産経営において、年間の家賃による収入を純収益で割るとある数値が導き出されるので、その数値を意識しておいたほうが良いそうです。
1つの基準としてDSCRというものがあるそうで、不動産収益で借入金をどれくらい返済できるのかを示している数値ですが、DSCRは最低1.2以上か1.6以上あれば良いといわれています。
家賃収入の年間純利益はNOIといいますが、NOIで不動産収入を割ると、意識したほうが良い数字が表れてきます。
年間で300万円の家賃収入があり、純利益は210万円であった場合、DSCRの値は1.42になります。
新型コロナウイルス感染拡大が収束せず現在の状況が長引いてしまうとすればDSCR が1.6くらいは必要です。
経費のダイエットなどの対策をしよう
年間純利益NOIから経費で毎年かかってくる項目をダイエットすることで、ウィズコロナの時代に向けた対策をしていきましょう。
経費のダイエットができる項目として、管理費や修繕積立金の他、公租公課などの税金、建物管理費、EV・消防設備などにかかる点検費、退去の際の入居整備費、共用部分のクリーニング費などがあります。
こういった経費をカットすることで、家賃総額の15%～30%をダイエットさせられるといわれています。
オーナーの心境にも変化がある
新型コロナウイルス感染拡大の影響により経済の状況が変化しました。
これから世の中は新しい時代へ変わっていくでしょう。
新しい時代は、外の世界ではなく内の世界に変わると言われています。
勝ち負けや損得ではない社会に変化するというのです。
インターネットも広まりメディアリテラシーが問われていますが、情報の取捨選択は自分で行わなければなりません。
賃貸物件のオーナーにとっても、未曾有の事態が多発し経営について考え直す時期になるでしょう。
どのような不動産経営をしていきたいのか、オーナー自身が自分と対話するチャンスでもあるかもしれません。
コロナ後の時代も見据えて、希望を捨てずに不動産経営に取り組んでいきましょう。
ポストコロナ時代に需要が高まりそうな設備とは
新型コロナウイルス感染拡大の影響により、アパートやマンションなどの不動産経営についてポイントとなることがあります。
空き室の増加や賃料の下落、家賃の延滞などに対応していかなければならないということです。
リモートワークが増えたことで、人々の住まいや仕事に対する価値観は変化しています。
空き室対策としても今後人々の住居に対する需要がどのようなものになっていくのか把握しておかなければなりません。
需要の高まる設備とは
賃貸物件のハード部分として、リモートワークなどの増加にともない家に居る事が増え、住居の居心地が良いものでなくてはならない状態になりました。
自宅でずっと仕事をしていると自炊も増えるので、キッチンの設備は充実している必要があります。
リモートワークによってライフシフトし、以前まで電車通勤だった人たちが自転車で移動することが増えたので、駐輪場が充実している必要もあります。
さらに、リモートワークはインターネットを利用するのでWi-Fi設備を導入する必要もあり、仕事用のスペースを確保できるような空間も必要です。
備えあれば憂いなしファイナンスの見直し
賃貸物件を所有していても、新型コロナウイルス感染拡大により家賃収入が思うように望めない時代となりました。
入ってくる金額が減り、支出を抑える必要が出てきます。
家賃総額のうち半分ほどにあたる銀行への融資返済は支出の一部となるため見直しが必要です。
ローンの借り換えや一部繰り上げ返済、金利の関する見直しなどを行い新しい不動産経営についてイメージしておきましょう。
まとめ
新型コロナウイルス感染拡大の影響で、不動産経営も変化してきました。
賃貸住宅を経営しているなかコロナ禍による影響に頭を悩ませている人オーナーもいるでしょう。
コロナ禍は長期化が予想されていて、今後の社会では人とウイルスが共存していくという見方もあります。
明けない夜はないという言葉があります。
コロナ禍でも社会の変化に合わせて柔軟に不動産経営していきましょう。