資産運用や資産形成の1つに、アパート経営という方法があります。
安定した収益を生むためには、初期費用や維持費など必要なコストを理解しておくことが大切です。
では具体的にどのくらいの費用がかかるのでしょうか？
この記事ではアパート経営する際の費用をテーマに、初期費用や維持費はどれくらいかかるのか、ローンを組む場合のメリットやリスクをお伝えしていきます。
Contents
アパート経営で欠かせない費用！初期費用に該当するものは？
まずはアパート経営で欠かせない費用である、初期費用を見ていきましょう。
物件の取得費
アパート経営するためには、土地や建物を購入する必要があります。
新築で建てる場合でも中古を購入する場合も、初期費用として必要です。
一般的に木造の2階建てアパートで1坪あたり50万円前後、鉄骨造の2階建てアパートで1坪あたり60万円、鉄筋コンクリート造で1坪あたり80万円がかかります。
築年数や立地によって金額が異なりますが、まとまったお金が必要なのであらかじめ準備しておきましょう。
印紙代
契約書に貼り付ける印紙代も、アパート経営で必要な初期費用の1つです。
契約金額にもよりますが、高い場合は6万円ほどかかります。
新築でも中古でも同様です。
また1万円以上購入する場合、予約が必要なケースがあります。
印紙に限ってはいくらぶん必要なのかあらかじめ把握し、余裕を持って準備しましょう。
不動産取得税
アパート経営の初期費用として、不動産取得税も必要です。
土地や建物を購入したときに1度だけかかる税金で、標準税率で固定資産税評価額の4％が発生します。
ただし購入時に支払うものではなく、購入後6カ月から1年後に支払い用紙が届くので注意してください。
不動産取得税も、新築中古関係なく発生する税金です。
また平成33年3月31日までは、税金の軽減措置が適用され、税率3％で算出されます。
登記費用（司法書士への報酬）
アパート経営するための物件を登記する際、司法書士に依頼すると登記費用がかかります。
依頼する司法書士や物件の価格によって異なりますが、一般的には5万円から50万円が必要です。
新築の場合は売り主からオーナーへ、中古の場合は元の所有者から新しい所有者へ所有権を移転します。
仲介手数料
不動産会社に支払う手数料として、仲介手数料も初期費用に含まれます。
金額は物件の価格×3％＋6万円（税別）で、400万円以上の物件を購入する際に必要です。
不動産という大きなお金が動く契約において、中古であっても400万円以下というのはめずらしいため、ほとんどの場合で仲介手数料がかかるでしょう。
ローンの事務手数料
ローンを使ってアパート経営する際は、事務手数料として借入金額のおよそ3％が必要です。
借り入れ金額が多ければ多いほど手数料もアップするので、資金計画をしっかり練ったうえで融資を受けてください。
ローンの事務手数料も、アパート経営では新築中古関係なく必要です。
解体費用や外構工事代
古家が建っていて新しく建築する場合、解体するための費用がかかります。
また中古の場合、駐車場を新設したり植栽を植えたり、アプローチやウッドデッキなどの外構工事やエクステリアを施す場合もあるでしょう。
外構工事は建物の10％前後が目安です。
アパート経営では維持費も必要な費用！
アパート経営をおこなう際は初期費用だけでなく、維持費も必要です。
入居者の満足度をアップさせ、高水準のアパート経営をおこなうために、維持費は必要経費としておさえておきます。
ではアパート経営で必要な維持費とは、どのようなものがあるのでしょうか？
管理費
アパート経営において、管理費は欠かせない維持費の1つです。
共用部分の掃除や見回り、クレーム対応など、管理しなければならないことは多岐にわたります。
入居者募集や家賃の受け取り、督促なども管理業務に含まれるので、兼業大家の場合、オーナーが一人ですべてこなすのは難しいかもしれません。
もし手が回らない場合は、費用を支払い管理会社へ委託することも可能です。
修繕費
物件に不具合が生じた場合、修繕費が発生します。
「共用廊下の電球が切れた」「駐輪場の屋根が破損した」など、アパート経営ではさまざまな不具合が懸念されるでしょう。
修繕費は基本的にオーナー負担なので、経費として組み込んでおくのが得策です。
また定期的な大規模修繕（外壁や屋根の塗り替えなど）のため、毎月少しずつ積み立てておく必要もあります。
固定資産税
アパート経営で不動産を所有すると、固定資産税という地方税が発生します。
課税標準（固定資産税評価額）×1.4％で算出され、納付書が送付されるのは毎年4月から5月頃です。
光熱費
共用廊下やエントランスの電気代、共用部分の水道代といった光熱費も維持費として必要です。
共用部分なので金額は大きくありませんが、毎月発生するので年間にするとある程度まとまった費用になります。
リフォーム費用
新しい入居者を募るため、空き室のタイミングでクロスを張り替えたりフローリングを交換したりします。
場合によっては給湯器の交換もおこなう必要があり、このようなリフォーム費用も維持費に含まれます。
築年数が経過するほどリフォームの頻度が増えるので、中古物件でアパート経営する場合は、リフォーム費用を多めに準備しておくと安心ですね。
アパート経営の費用をローンで支払うメリットとリスク
アパート経営する際、初期費用や維持費などさまざまな費用がかかります。
自己資金が十分にあればいいのですが、資金繰りが難しい場合はアパートローンを利用するのも１つの手です。
アパートローンのメリット
アパートローンのメリットは、自己資金が少なくてもアパート経営をはじめられるという点です。
足りないぶんをローンでカバーすれば、アパートやマンションを1棟まるまる購入するのも夢ではありません。
手持ちのお金が十分になくても、物件を購入できるのがアパートローンの大きなメリットでしょう。
返済年数に注意
いくら低い利子で融資を受けたとしても、返済年数が長ければそのぶん損失が大きくなってしまいます。
そのため可能な限り現金でまかない、どうしても足りないぶんをローンでカバーするのがおすすめです。
借り入れ金額や返済年数によっては利子の返済割合が多くなり、収益性の悪化が懸念されます。
アパートローンを利用する際は、綿密な返済計画を練るとともに、頭金をしっかり貯めておくのが得策です。
融資の限度額は資産価値の半分が目安
アパートローンで融資できる金額は、物件の持つ資産価値の約半分です。
そのためアパートローンですべての費用をカバーするのは現実的ではありません。
3,000万円の物件を購入する場合、1,500万円が融資の相場となり、あとの1,500万円は自己資金から捻出します。
オーナーは住めない
経営するアパートにオーナー自身は住めないのもデメリットです。
アパートローンは家賃収入を得るためのものなので、契約に違反した場合は大きな問題につながるかもしれません。
アパートローンを利用した場合、オーナー自身は住めないということをおさえておきましょう。
まとめ
この記事ではアパート経営で必要な初期費用や維持費、アパートローンを組むことのメリットやリスクをお伝えしました。
初期費用に加えて維持費もかかるアパート経営ですが、資金繰りが難しい場合はローンを利用することも可能です。
ローンにはリスクが生じるので、計画性を持って融資を受けるようにしましょう。
アパート経営をするときに知っておきたい税金の種類と計算方法、納付の時期などを紹介してきました。
アパート経営では多額の利益が発生することも想定され、その場合納める税金も大きくなりがちです。
支払いのタイミングでキャッシュが不足する事態にもならないよう、あらかじめ資金計画に入れておくようにしましょう。