資産運用をめざしてアパート経営に乗り出すなら事前にさまざまな情報を仕入れておきたいですよね。
なかでも今回はアパート経営する前に知っておきたいアパートの耐用年数をピックアップ！
将来にわたる収益を計算するうえでもとても重要となるアパートの耐用年数。
アパートの構造によって耐用年数に違いがあることや中古アパートの耐用年数を計算する方法さらに耐用年数を超過した物件の対処法までわかりやすくお伝えします。
Contents
アパート経営成功のキーポイント①建物の構造による耐用年数の変化
アパート経営するうえで建物の耐用年数はぜひ知っておきたいポイントです。
そもそも建物の耐用年数としては以下の2つの考え方があります。
法的耐用年数
税法で定められた耐用年数で機械や設備・建物といった固定資産を使用できる期間として税法上定められた年数のこと。
確定申告の際には固定資産の取得費用を耐用年数に応じて減価償却費として計上でき所得税の負担を軽減することができます。
物理的な耐用年数
こちらは法定耐用年数に対し実際に使用できる期間としての耐用年数で建物などの使い方や使用頻度メンテナンスの仕方によって変わってきます。
構造によって変化するアパートの法定耐用年数
上記で説明したうちここでは建物の構造によって変化する法定耐用年数について見てみましょう。
建物の法定耐用年数は用途や構造によって細かく分類されておりたとえば不特定多数が使う建物や過酷な環境にある建物などは法的耐用年数が短く設定されています。
構造別に変化するアパートの法定耐用年数は以下のとおりです。
木造のアパート
木造アパートに適用される法定耐用年数は22年となっています。
木造とは壁や柱床など主要な構造部に木材を使ったもの。
柱や梁壁パネルなどの各部材を工場で生産する木質系プレハブ工法のアパートもこちらに分類されます。
軽量鉄骨造のアパート
軽量鉄骨のアパートの法定耐用年数は骨格材の厚みが3mm以下の場合は19年骨格材の厚みが3mmを超え4mm以下の場合は27年となっています。
厚みが3mm以下の軽量鉄骨では木造より法定耐用年数が短くなっているのが注目ポイント！
工場で軽量鉄骨を組み立てて生産するプレハブ工法のアパートもこちらに分類されるのでプレハブ工法のアパートを建てる際はハウスメーカーに軽量鉄骨の厚みを確認しておくとよいでしょう。
重量鉄骨造・鉄筋コンクリート造
こちらはアパートではなくマンションに分類されるかもしれませんが参考までに法定耐用年数を見ておくと重量鉄骨造では34年鉄筋コンクリート造では47年となっています。
やはり頑丈で耐久性の高い重量鉄骨造・鉄筋コンクリート造は木造・軽量鉄骨造に比べて格段に耐用年数が長く設定されているのがわかります。
アパート経営成功のキーポイント②中古アパートの耐用年数の計算方法
続いて中古アパートを購入してアパート経営をはじめる場合に備えて耐用年数の計算方法を見てみましょう。
原則としてアパートを購入する際金融機関から資金を借りる融資期間は法定耐用年数より短く設定されるのでしっかり計算しておくことが大切です。
中古アパートの残存耐用年数は上記で説明した法定耐用年数を利用して計算できます。
また新築でアパートを建てる場合より減価償却の期間が短くなるのもアパート経営において注目すべきポイントとなります。
法定耐用年数を超えていない中古アパートの場合の計算方法
（法定耐用年数-経過年数）+（経過年数×20％）＝残存耐用年数
（法定耐用年数22年-経過年数10年）+（経過年数10年×20％）＝残存耐用年数14年
法定耐用年数を超えた中古アパートの場合の計算方法
経過年数×20％＝残存耐用年数
経過年数22年×20％＝残存耐用年数4年
上記のように法定耐用年数を超えている木造アパートの場合減価償却期間が4年と短くなるのがわかります。
これにより短期間で減価償却を行うこととなり経費を大きく設定することが可能。
そのためアパート経営の節税対策としてあえて築年数の古いアパートを探している方も多いようです。
ただし前述したように金融機関からの融資期間も法定耐用年数を目安として設定されるため築年数の古いアパートを購入する際には融資が受けられないことも想定し自己資金に余裕をもたせる必要があります。
アパート経営成功のキーポイント③耐用年数を超過した場合の対処法
最後に所有するアパートが耐用年数を超過した場合の対処法を見てみましょう。
耐用年数を超過したアパートはおもに以下のような対処を行う必要があります。
アパートを建て替える
築年数を重ね耐用年数を超過したアパートは外観も室内も古びて今の需要にマッチしなくなっている場合が多いでしょう。
とくに日本では新築物件に人気が集まる傾向があるため築年数が経つにつれ入居率も下がってくるもの。
また建物が古くなればそれだけ修繕や管理などにも費用がかかってきます。
そこで思いきってアパート自体を建て替えるという案。
資金に余裕があればアパートを建て替えることで上記のような難点をすべてクリアし入居率アップ維持費用の削減をかなえることができます。
リフォームまたはリノベーションを行う
建物自体を大規模修繕したり室内をリフォームしたり今のニーズに合わせてリノベーションしたりする案。
徹底したメンテナンスや設備の一新を図ることでアパート自体の物理的な耐用年数を延ばし入居率アップも望めます。
たとえば玄関やトイレ・浴室の段差をなくし廊下に手すりを付けたバリアフリー対応のアパートにすればこれからますます増える高齢者などをターゲットとした人気物件に変身！
また大幅なリノベーションによって高級感を出すなど近隣のアパートにはない付加価値をプラスするのもいいかもしれません。
劣化した部分だけを少しずつ修繕するより時代に合ったリフォーム・リノベーションを行うことで所有するアパート自体の価値を上げることにもつながります。
売却する
アパート経営の目的は賃貸に出して収益を得ること。
そのため耐用年数を超過して入居率が悪くなったアパートをそのままにしていては修繕費などが年々かさんで負担が重くなるばかりです。
上記のように建て替えたりリフォームしたりしても収支のバランスがとれず「どうしようか？」と迷っているうちに維持費などの出費だけが増すようではアパート経営の本末転倒！
「立地条件が優れていて手放したくない！」など明確な理由がなければ早めに売却を決断するのも経営者として用意しておくべき選択肢の1つです。
まとめ
アパート経営のためのキーポイントともいえるアパートの耐用年数。
金融機関からの融資を受けたり物件価格を経費として計上したりするには法定耐用年数が重要のようですね。
またリフォームやリノベーションによって物理的な耐用年数＝アパートの寿命が延ばせることもわかりました。
こうした情報の取得を積み重ねぜひ万全の体制でアパート経営の第一歩を踏み出してみてください。