収益物件を選ぶ際に多くのオーナーが悩むのがワンルームにするかファミリータイプにするかというところです。
どちらにもメリットとデメリットがあるため判断基準が難しいですよね。
この記事では収益物件の購入を検討中のオーナーに向けワンルームとファミリータイプのメリットとデメリットをお伝えします。
ぜひ参考にしていただき1つの判断材料にしてみてください。
Contents
収益物件におけるワンルームとファミリータイプのメリット
まずは収益物件におけるワンルームとファミリータイプのメリットをそれぞれ見ていきましょう。
ワンルームのメリット
投資効率が良い
ワンルームを選ぶメリットとして投資効率の良さが挙げられます。
ワンルームを選ぶ入居者はほとんどが単身者です。
夫婦2人や親子で住む方もいますがワンループの多くは単身者をターゲットに建てられています。
そのためワンルームの場合狭くても15平米広くても30平米ほどが一般的です。
しかしファミリータイプの場合ワンルームの2倍以上の広さが必要になりますが広さが2倍になったからといって家賃収入も2倍になるとは限りません。
ワンルームの方が1平方メートルあたりの単価が高くなり収益物件として選ぶことで効率の良い不動産経営が見込めるでしょう。
リフォーム費用が安い
ファミリータイプに比べるとリフォーム費用を安くおさえられるのもメリットです。
先述した通りワンルームを収益物件として選ぶとファミリータイプの半分ほどの広さになります。
壁や天井のクロスを張り替えたりフローリングの交換をしたりしてもファミリータイプほどのリフォーム費用はかかりません。
エアコンなどの設備が故障し交換になった場合ワンルームなら畳数の少ないタイプを選べるので大きな出費にはなりにくいのもメリットです。
若者だけでなく高齢者にも人気
収益物件のワンルームと聞くと「ターゲットは若者」というイメージがありますが平均寿命が延びたことにより最近は高齢者にも選ばれています。
少子高齢化社会にともない一人暮らしするおじいちゃんおばあちゃんが増えワンルームマンションの需要は今後も増加していくでしょう。
ファミリータイプのメリット
長く住んでもらえる
ファミリータイプを収益物件として選ぶと長く住んでもらえる確率が高くなります。
とくにお子さまのいるファミリーの場合住み慣れた場所から引っ越しするのは勇気がいります。
幼稚園や学校の学区の関係上引っ越しをしたくないという方もいるでしょう。
ファミリータイプは家賃も高く再度物件を借りるための初期費用も割高になるため大きな不満がなければ退去せずそのまま住み続ける方も多くいます。
収益物件の稼働率キープのためにはとにかく長く住んでもらうことがポイントです。
回転の速いワンルームに比べ1度入居してもらえば空き室リスクを下げられるのがメリットですね。
入居者の民度が良い
一般的に家賃が高くなるほど入居者の質が向上するといわれています。
とくにファミリーの場合近所付き合いやゴミ出しのマナーなどが比較的良く室内もキレイに使ってくれるでしょう。
設備を乱暴に扱ったり家賃を滞納したりするリスクが低いのもファミリータイプのメリットです。
収益物件におけるワンルームとファミリータイプのデメリット
次に収益物件におけるワンルームとファミリータイプのデメリットを見ていきます。
ワンルームのデメリット
入居期間が短くハウスクリーニングや広告費用がかさむ
ワンルームのデメリットは入居期間が短いためハウスクリーニングの費用や入居者募集の広告費がかかる点です。
単身者の場合一般的に就職や進学転勤を機に引っ越してしまいます。
「単身赴任の間だけ賃貸を借りる」という方も多くファミリータイプに比べて入居期間が短くなるのです。
そのため退去時にかかるハウスクリーニングの費用や入居者を募るための広告費が頻繁にかかるかもしれません。
利便性が良くないと入居者が集まらないことも
単身者向けの収益物件は駅チカなど利便性に優れているところでないと入居者が思うように集まらないかもしれません。
子育て環境を重視するファミリーとは異なり駅までの近さや通勤のしやすさといった利便性を重視する方が多いからです。
収益物件をワンルームにする場合は駅からの距離や乗り入れている路線などチェックし賃貸の需要が十分にあるかどうかを見極めてください。
ファミリータイプのデメリット
リフォーム費用が割高になる
ファミリータイプはリフォーム費用がワンルームより割高になるのがデメリットです。
先ほどもお話ししましたがファミリータイプの場合部屋数が多くリビングやお風呂も広々としています。
床やクロスの張り替えは1平方メートル〇〇円という計算で費用を算出されるのが一般的です。
そのため部屋が広ければ広いぶん費用が膨らみ思わぬキャッシュアウトが発生する可能性が。
ファミリータイプを選ぶなら退去時のハウスクリーニングやリフォーム費用を多めに見積もっておくと安心です。
1度空き室になると次の入居者が決まりにくい
収益物件でファミリータイプを選ぶと1度空き室になると次の入居者が決まりにくいのもデメリットです。
単身者であれば自分1人の意見で物件を決められますがファミリーの場合家族みんなの意見が合わないと物件を決定できないからです。
夫婦のどちらかがダメというかもしれませんし治安や買い物施設の有無など周辺環境も吟味されます。
1つでも条件に合わなければ別の物件を選ぶファミリーもいるため退去後は次の入居者が見つかりにくいということをおさえておいてください。
収益物件はどのような判断基準でワンルームとファミリータイプを選べばいい？
では収益物件を選ぶ際どのような判断基準でワンルームとファミリータイプを選べばいいのでしょうか？
ワンルームとファミリータイプどちらも同じような立地や家賃であればワンルームの方が投資効率は良くなります。
しかしまったく同じ条件の収益物件はなかなかないためどこで不動産経営をおこなうかエリアによって判断するのがおすすめです。
たとえば駅チカエリアで不動産経営をおこないたい場合利便性を重視する単身者に需要が多いといえます。
反対に駅から離れた自然が豊かなエリアや幼稚園や学校スーパーなどが近くにあるならファミリーに選ばれやすいでしょう。
ファミリータイプの場合利便性より住環境が条件になることが多いので周辺がどのような環境かを把握したうえで判断してください。
また利回り重視で収益物件を購入するなら単身者向けのワンルームの方がいいかもしれません。
先述した通りワンルームは１平方メートルあたりの単価が高くなるので結果ファミリータイプより効率の良い不動産経営が見込めます。
「ワンルームなら利便性」「ファミリータイプなら住環境」を判断基準にオーナー自身がどのような不動産経営をおこないたいかによって収益物件を選ぶといいですね。
まとめ
この記事では収益物件の判断基準をテーマにワンルームとファミリータイプそれぞれのメリットとデメリットをお伝えしました。
不動産経営において収益物件の購入は多くのオーナーが経験することです。
どちらを選べばいいかわかりにくいですが今回ご紹介した内容を判断基準の1つとして考え収益性の高い物件を選んでください。